购房者缘何替银行埋单

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一、贷款须先买保险***购房者缘何替银行埋单

8月初，郭女士在番禺洛溪某知名楼盘花了38万元购买一间110多平方米的二手房，在支付三成首期后，她在中国银行洛溪支行办理了26万元的按揭贷款，但在申请按揭时，代理咨询公司要求必须先缴纳2535

元购买房屋保险，否则免谈。对此，郭女士大为不解，认为自己向银行借款，是以自己的房产作抵押，且支付相应的利息，所购买的保险确保了银行不受损失，但保险费却由自己支付。作为商业行为，银行放贷必然会有一定的回报，理应承担一定的风险，保险费应该由银行自己支付。

其实，有此遭遇的远不止郭女士一人。近一个多月以来，本报陆续接到10多名读者反映，对银行强行要求贷款人购买房屋保险的做法表示强烈不满，认为目前住房抵押贷款保险实际是一种强制保险，银行在购房按揭中坚持的“霸王条款”侵犯了借款人的权益。

8月3日，记者以一位贷款人的身份向中国工商银行广州市芳村支行求证，得到的答复是，“要贷款，必须先买保险。”

该支行公司业务部一位客户经理称，购买保险是银行的统一规定，主要是为了降低银行发放贷款的风险。住房按揭保险一般保的金额为银行放贷的金额，而对于购房者首付的另外30％房款不用交纳保险，如果提前还清贷款，可将剩余年限的保险费退还。

当天，记者在中国银行江南中支行也得到同样的答案。该行营业厅内负责按揭业务咨询的一位工作人员称，贷款保险费是上面统一要求收取的，按照“贷款额×1.2×0.1％×年限×折扣”公式计算。按照保险公司要求，可以根据保险的年限长短确定相应折扣，保险超过11年以上可打7折。

当记者询问到保险公司能否由贷款人自己选择时，对方称，必须到银行指定的保险公司购买。主要是为了房屋发生意外时，银行索赔更加便捷。昨天，记者先后在农行、建行、交行、农村信用合作社等提供房屋贷款按揭的银行中都得到同一回复：“买房贷款先买保险是统一规定，一次性缴清所有保险费则是行业规矩。”

然而，记者发现，同样是在广州市的中国银行，番禺支行与江南中支行计算房屋保险费方法则不尽相同，江南中支行按上述公式计算，而番禺支行代理机构则按不同年限不同保险费率计算，没有折扣。例如，同样贷款26万元，15年的期限，在番禺支行指定申办点代收的保险费要缴纳2535元，而在江南中支行代理机构办理则要缴纳的保险费为3276元。同样一笔贷款，同属一家总行，保险费竟相差740多元。而农行广州市番禺支行按揭代理机构“金钥匙”个人理财服务点的保险折扣则按6.5折计算，收取的保险费为3042元。

令许多消费者感到不满的是，买保险的是购房者，但自己没有得到实惠，没有买保险的银行却成了实实在在的第一受益人。按照保险公司的有关规定，用于抵押的房屋出现天灾人祸时，保险公司赔付的费用被银行无条件“截留”用于抵偿贷款，如果出现剩余才有可能转到抵押人手中。实际上由于赔付的保险金额远远低于贷款数额，贷款人真正能领取赔偿金的已是微乎其微。这样一来，保险实际上是买房人花钱给银行投保，银行将自身应承担的风险转嫁给消费者。

对此，许多消费者认为，银行并没有出资购买保险，却率先受益，而买保险的一方则受益在后，显然有失公平。在办理按揭时，贷款人已经缴足了相关费用，在放贷时银行已赚取了一定的利息，银行的经营行为在得到回报的同时，也应该承担一定风险，而不能把风险转嫁到贷款人身上。因此，在受益的同时，银行理应自己承担保险费用。

据银行方面介绍，贷款银行一般都要求抵押人到其认可的保险公司办理抵押物财产保险及贷款信用保险，并明确要求：贷款银行为保险的第一受益人；保险期不得短于贷款期限；保险费用由抵押人承担；在借款合同执行期间，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险，否则贷款银行有权代为投保，保费仍然由抵押人承担。

采访中，银行的工作人员称，要求贷款人购买保险是根据中国人民银行1998年5月颁布的《个人住房贷款管理办法》有关规定实施的。“以房产作为抵押的、借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。”同时，“抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。”然而，有关人士指出，第一受益人应该是谁，法规中并没有具体规定。而银行为了降低投资风险，通常要求购房贷款人把银行列作保险的第一受益人。

关于购房保险费一次付清的硬性要求，消费者也强烈不满。许多消费者投诉称，按揭款是逐月交的，保险费却要求一次性缴清，这种带有明显强制色彩的要求显然不合情理。据介绍，目前，我国的住房抵押贷款，无论是公积金贷款还是商业贷款，银行均要求借款人一次性缴清保费。随着时间的推移，借款人欠银行的钱越来越少，银行的风险也越来越小，借款人为银行承担的风险为什么不能逐渐减少呢？一次性缴清保险费，无异于让贷款人一次性承担风险。

此外，由贷款银行指定保险公司承保，作为贷款人的投保者却根本没有选择的余地，这也导致许多消费者对银行不满。按照银行规定，不购买保险或不在指定的保险公司投保，银行将不予贷款。为了顺利拿到贷款，消费者不得屈从这个“霸王合同”。

德恒律师事务所广州分所律师唐云云在接受本报记者采访时认为，银行实行按揭贷款保险制度，为自己的资金提供了一种防范风险的保障。但在实际操作过程中，银行却在强制消费者承担保费，这不但加重了购房者的负担，还有损贷款人的利益。

首先，知情权和选择权被无情剥夺。是否购买财产保险，作为抵押人和压质权人是可以协商的，与银行相比，消费者处于弱势地位，不买保险就无法贷款，银行强行要求贷款人买保险实质是捆绑销售。而作为买保险的出资人，贷款人事先并不知道投保的保险公司及其详细情况。

其次，作为受益人，保险费应由银行承担。银行是一种有偿服务，根据其贷款行为是从自己的利益出发，贷款利率会随国家政策变化而调整，已经将贬值因素考虑在内。但要求为质押物买保险，享受到保险公司的赔付，客观上夸大了自身的利益。因此，额外的保险的风险也应该由自己承担，不能转嫁到贷款人身上。

法律界人士范晓华则认为，如果说银行将其和借款人签订的保险合同变成格式合同的行为不构成垄断，那么，指定保险公司则具有明显的垄断色彩。投保人完全有权利自己选择保险公司，却被要求非此不可。银行这样做，既不合法，也不合理，更不公平。此外，保险责任范围主要是火灾、爆炸、暴雨、冰雹及空中坠物等引起的房屋损失，且对房屋装修损失不赔。而目前建筑质量越来越高，地震和战争又不在保险范围内，因此保单中所列的意外事件导致损失的可能性微乎其微，这对于保险公司来说是一笔很好的“买卖”。同时，有法律界人士指出，买保险，是为了给自己规避风险。可买房人投保，保的却是银行贷款的风险，《个人住房贷款管理办法》与在其后国家颁布的《保险法》明确的投保自愿原则存在相悖之处。

有关法律界人士认为，倘若这种强制保险的前提是为了保障银行的贷款风险，那么让银行自己出资投一份“贷款风险险”岂非更加合理？此外，贷款买房，强行搭售住房抵押贷款保险是否有违《公司法》值得关注。

针对消费者的不同看法，保险公司有关人士认为，保险公司并没有强制消费者投保，只是向消费者推荐保险产品，关键是银行要求消费者这么做，而银行这样做也是一种风险管理手段。关于全额投保和一次性交款的问题，他认为投保金额与赔偿金额是相对应的，保全额就是赔全额，一次性缴纳保险费更有助于保险公司防范风险，对消费者来说并无大碍。至于保率，也并非随便定的，而是按一定标准测算出来，保险公司不可能做赔本生意。目前许多贷款人认为自己购买保险是被强迫的，实际上是受资金市场供需关系的影响。房贷市场目前还是卖方市场，消费者没有更多选择余地也是正常的。

银行如此热衷按揭保险，背后是否有经济回报？消费者普遍认为，主要是背后的利益在作祟。

一位消费者指出，保险费的收取是公开的猫腻，保险费的折扣则完全是暗箱操作。一位程先生在办理抵押公证时，保险公司业务员告知：“为了业务推广，即使保险年限低于11年，也可以享受7折的待遇。”一位银行界人士甚至告诉记者，如果有关系的话，可以打到6折甚至更低。

一位长期负责此项业务的“内部人士”向记者透露“家底”，各保险公司间为了争抢保单，纷纷给银行30％—50％的回扣，甚至更高。有的甚至让利银行，让其拿“大头”。而拿到高额回扣的银行，却只要代办咨询机构出一张收据就可以了。在许多地方，这项保险业务已成为部分银行和保险公司稳定收入的重要来源。此外，一位不愿透露姓名的知情人称，虽然房屋抵押贷款必须买保险是人民银行的规定，但由于其中大有“文章”，不少按揭银行违反不能指定保险公司的规定，根据各保险公司提供的手续费高低来指定。

面对各种传言，当记者求证时，银行和保险公司大都矢口否认，有的则不置可否。但保险公司由银行“钦定”办理该项保险业务，却是不争的事实。事实上，住房保险成了按揭贷款“毫无弹性的强制搭配商品”，由于银行和保险公司“联姻”，消费者只能按照银行的意愿投保，结果是“进了哪家庙，就必须拜哪家的菩萨”，使带有社会服务性的保险行业失去了应有的服务质量和水平。因此，有关人士认为，银行指定保险公司就是强制保险和指定保险，这种“专行”的做法涉嫌违反《反不正当竞争法》。

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